Покупка недвижимости в Аргентине иностранцем: процедура, налоги, цены 2025

Аргентина — одна из самых открытых стран Латинской Америки для покупки недвижимости иностранцем. Конституция (статья 20) даёт иностранцам те же гражданские права, что и аргентинцам: покупать, владеть и продавать жильё. Россиянин может приехать по безвизу на 90 дней, найти квартиру в Буэнос-Айресе и выйти на сделку, не имея ни ВНЖ, ни DNI — нужен только налоговый номер CDI и доллары наличными.

Главная особенность местного рынка: квартиры почти всегда продаются за доллары США наличными купюрами (dólares billetes), цены фиксируются в USD, а на самой сделке деньги пересчитывают между банкнотами и эскрибано. Из-за высокой инфляции и нескольких курсов песо реальным ориентиром для экспата служит курс MEP/blue, а не официальный. Ниже — кто и что может купить, пошаговая процедура, налоги и расходы сделки, как иностранцу получить CDI и сколько стоит квадратный метр по районам Буэнос-Айреса в 2025–2026.

Может ли иностранец купить недвижимость без residencia

Да. По состоянию на начало 2026 года иностранец без статуса резидента покупает квартиры, дома, дуплексы, таунхаусы и жильё в закрытых посёлках (barrios privados) с полным правом собственности (dominio), которое регистрируется ровно так же, как у гражданина. Квоты «не больше N квартир на дом для иностранцев» в Аргентине нет, ограничения по количеству объектов тоже нет, фискальное резидентство для покупки не требуется.

Право собственности становится юридически защищённым только после подписания escritura pública у эскрибано и регистрации в Registro de la Propiedad Inmueble. До регистрации, даже при полной оплате, покупатель уязвим — это ключевой момент, к которому мы вернёмся в разделе про boleto.

Где иностранцу нельзя или сложно — приграничные зоны и сельская земля

Два исключения из либерального режима:

• Зона безопасности границ (Zona de Seguridad de Fronteras). Покупка иностранцем в полосе до 50 км от сухопутной границы и до 100 км от морской требует предварительного разрешения Comisión Nacional de Zonas de Seguridad. Это касается районов у границ с Чили, Боливией, Парагваем, Бразилией и Уругваем. Процедура выполнима, но добавляет месяцы и бюрократию.
• Сельская земля (tierra rural). Закон Ley 26.737 ограничивает покупку иностранцами сельхозземель: нужен сертификат certificado habilitante. Декрет DNU 70/2023 пытался снять эти ограничения, но судебный запрет вернул нормы 26.737 в силу — на первую половину 2026 они действуют полностью.

Важная оговорка: ограничение по сельской земле не относится к городской недвижимости. Квартира в Буэнос-Айресе, дом в Кордове, коммерческое помещение в Мендосе под закон о земле не подпадают.

Покупка не даёт ВНЖ — частое заблуждение

Покупка жилья сама по себе не даёт ни ВНЖ, ни гражданства: «собственник недвижимости» не является категорией в иммиграционном законе (Ley 25.871). Если кто-то обещает «купи квартиру за $100 000 и получи визу» — это маркетинг, а не закон. Легализоваться нужно по отдельным основаниям: rentista (пассивный доход), trabajo (работа), estudio (учёба), familiar (семья) или рождение ребёнка-аргентинца. При этом титул собственности помогает как доказательство связей со страной и фиксированного адреса при подаче на residencia по другим основаниям. Подробнее о путях легализации — в наших гайдах про ВНЖ в Аргентине и гражданство Аргентины.

CDI для иностранца: первый административный шаг

Без местного налогового номера эскрибано не зарегистрирует объект на ваше имя. Если у вас нет ни CUIT (для тех, кто ведёт деятельность), ни CUIL (для работающих), иностранцу-нерезиденту оформляют CDI (Clave de Identificación) — упрощённый налоговый идентификатор, который выдаёт ARCA (бывший AFIP). Его можно получить, не будучи фискальным резидентом.

• Стоимость: оформление бесплатное.
• Если вы в Аргентине: часть процедуры запускается онлайн на сайте ARCA, но обычно завершается лично в отделении.
• Если вы за границей: оформляете poder especial (специальную доверенность) на местного адвоката или доверенное лицо — он получает CDI и подписывает сделку за вас. Доверенность из-за рубежа потребует апостиля и перевода на испанский.

Базовый комплект документов иностранного покупателя: загранпаспорт, CDI/CUIT, подтверждение происхождения средств (origen de fondos) и доверенность, если вы не присутствуете лично. Многие покупают дистанционно, ни разу не приехав — это рабочая и распространённая схема.

Процедура покупки шаг за шагом

Для иностранца процесс по сути такой же, как для аргентинца, плюс пара дополнительных шагов (CDI, доверенность). Весь цикл занимает обычно 30–60 дней от резерва до escritura.

1. Поиск объекта. Порталы ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles, агрегаторы. Листинговая цена обычно на ~7% выше итоговой — торг это норма.
2. Reserva (резерв). Найдя объект, делаете оферту и оставляете резерв через агентство — объект снимают с продажи. Это предварительная фиксация цены и условий.
3. Boleto de compraventa (предварительный договор). Не обязателен по закону, но часто подписывается, если у покупателя пока нет всей суммы или продавец ещё не съехал. Покупатель вносит seña (задаток).
4. Due diligence (estudio de títulos). Эскрибано проверяет историю титула за 20 лет, запрашивает informe de dominio и informe de inhibición в реестре: нет ли арестов, ипотек, ограничений, не запрещено ли продавцу распоряжаться имуществом, нет ли долгов по налогам и expensas.
5. Escritura pública (нотариальный акт). Финальный день: покупатель отдаёт остаток суммы, эскрибано переоформляет титул на нового владельца, стороны и нотариус подписывают акт.
6. Inscripción registral (регистрация). Эскрибано вносит сделку в Registro de la Propiedad Inmueble. После регистрации вы — законный собственник.

Boleto или сразу escritura — и где главный риск

Источники сходятся: boleto de compraventa не обязателен. Стороны вправе идти сразу к escritura, которая и есть законная форма перехода права собственности. Boleto — это договор-обещание, обязывающий обе стороны заключить escritura; он не делает вас собственником.

Разница в размере задатка. По данным агентств, перед escritura покупатель обычно отдаёт seña около US$10 000; при boleto задаток составляет процент от цены — нередко 30% суммы. Юридически значимый порог — 25% цены: по статьям 1170 и 1171 Гражданского и торгового кодекса (CCyCN) boleto с «достоверной датой» (fecha cierta) при уплате не менее 25% защищает покупателя в случае банкротства или ареста имущества продавца.

Главная ошибка иностранцев — заплатить почти всю сумму по boleto и так и не дойти до escritura. Тогда у вас нет защищённого титула: продавец теоретически может продать объект ещё раз, а кредиторы — наложить арест. Поэтому либо идите сразу к escritura, либо подписывайте boleto с защитой 25%+ и fecha cierta. Если продавец после boleto отказывается выходить на escritura, закон (ст. 1018 CCyCN) позволяет требовать escritura через суд (juicio de escrituración), где судья подписывает акт вместо продавца.

Оплата в долларах наличными — особенность Аргентины

Сделки с недвижимостью в Аргентине, особенно в столице (CABA), проводятся в долларах США физическими купюрами. Это легально и остаётся самой распространённой практикой. Песо в сделке появляется только формально: escritura отражает сумму в песо или долларах, но фактический расчёт — в долларовых банкнотах, которые часто пересчитывают и проверяют на подлинность прямо на подписании.

Альтернативы набирают вес:

• Банковский перевод — всё чаще на крупных сделках, особенно если деньги идут из-за рубежа на счёт эскрибано или продавца. Обязательно соблюдение норм origen de fondos (происхождение средств).
• Новостройки «в котловане» (pozo) — часть девелоперов разрешает оплату в песо, в рассрочку или с финансированием.
• Криптовалюта — встречается в частных сделках, но escritura всё равно фиксирует сумму в песо/долларах, а эскрибано требует подтвердить легальное происхождение средств.

Для перевода денег из-за рубежа в Аргентину стоит сравнивать курсы: банки добавляют скрытую маржу к официальному курсу BCRA, тогда как для экспата ориентир — курс MEP/blue. Детали валютного режима и переводов разбираем в материале про банки и счета в Аргентине.

Налоги и расходы сделки

Сверх цены объекта покупатель закладывает 7–10% на расходы оформления (по части источников — 5–7%, поскольку проценты обсуждаемы и зависят от провинции). Ниже — типовая раскладка для CABA. Суммы в USD приведены как ориентир при цене объекта $100 000.

Статья	Ставка	Кто платит	Ориентир на $100k
Comisión inmobiliaria (агентство)	3–4% + IVA	Покупатель	$3 000–4 000
Honorarios escribano (нотариус)	1–2% + IVA	Покупатель	$1 000–2 000
Impuesto de Sellos (гербовый сбор, CABA)	3,5% (варьируется по провинциям)	50% / 50%	$1 750 (доля покупателя)
Certificados e informes (справки реестра)	фикс. ~$300–500	Покупатель	$300–500
Перевод и апостиль (если нужно)	переменно	Покупатель	зависит от объёма
ITI / ganancias (налог продавца при продаже)	~1,5% цены	Продавец	—

Несколько важных нюансов:

• Impuesto de Sellos в столице — 3,5%, делится поровну между сторонами. В провинциях ставка отличается, бывают льготы на единственное жильё до определённого порога — уточняйте местную норму.
• Расходы по escritura по умолчанию закон распределяет 70% покупатель / 30% продавец, но стороны вправе договориться иначе.
• Комиссия агентства по обычаю начисляется уже при подписании boleto — в договоре стоит явно привязать её к escritura, иначе при срыве сделки рискуете спором о выплате комиссии за несостоявшуюся покупку.
• Expensas (взносы консорция) — проверяйте задолженность заранее, неоплаченные expensas переходят на нового владельца.

Налоги собственника после покупки

Став владельцем, иностранец несёт те же обязательства, что аргентинец: муниципальные сборы ABL/налог на недвижимость, провинциальные налоги. Если сдаёте жильё в аренду — доход облагается Impuesto a las Ganancias. При будущей продаже продавец платит ITI (~1,5% цены) либо налог на прибыль в зависимости от обстоятельств. Подробности налогового резидентства и сдачи в аренду — в гайде про налоги в Аргентине.

Цены за квадратный метр в Буэнос-Айресе и других городах, 2025–2026

Средняя цена квартиры в Буэнос-Айресе в начале 2026 — около $2 450 за м² (dólar, по данным рыночных индексов), что примерно на 12% ниже пика 2017–2019. Около 80% жилых сделок в столице укладываются в диапазон $80 000–250 000, средняя нотариальная стоимость сделки в октябре 2025 — около $114 000. Сравнительная таблица по городам (цена за м², ориентир в EUR по рыночным данным; для USD пересчёт примерно 1:1 с поправкой на курс):

Город	Центр, за м²	Вне центра, за м²	Доходность аренды (год)
Буэнос-Айрес	≈ €2 383 (~$2 450)	≈ €1 737 (~$1 800)	5,2–5,3%
Кордова	≈ €2 231 (~$2 300)	≈ €1 437 (~$1 480)	3,7–4,2%
Мендоса	≈ €1 373 (~$1 410)	≈ €1 115 (~$1 150)	~5%

Внутри Буэнос-Айреса разброс по районам большой: премиальные Puerto Madero, Palermo, Recoleta, Belgrano держат верхнюю планку, тогда как Caballito, Villa Crespo, Almagro, Boedo дают более доступный вход при хорошей транспортной доступности. Цены быстро устаревают из-за инфляции и колебаний курса — перед сделкой сверяйтесь с актуальными индексами (Reporte Inmobiliario, ZonaProp index) и помните: листинг обычно на ~7% выше финальной цены, торг ожидаем. Какой район выбрать под жизнь или сдачу — разбираем в материале про районы Буэнос-Айреса, а сравнение с арендой — в гайде про аренду жилья.

Почему рынок интересен экспату

• Долларовый рынок. Цены фиксируются в USD, для того, кто зарабатывает в долларах, нет валютного риска по самой инвестиции.
• Низкий порог по сравнению с регионом. Квадратный метр дешевле, чем в Сантьяго, Боготе или Сан-Паулу: двушка в премиум-районе Буэнос-Айреса стоит как студия в эквивалентной зоне других столиц.
• Нет спецструктур. В отличие от Мексики (прибрежные зоны через траст) или ряда стран, в Аргентине городскую недвижимость покупают напрямую, без фидеикомиссо.
• Доходность краткосрочной аренды. Туризм в Буэнос-Айресе, Мендосе и Барилоче поддерживает спрос — но учтите, что многие консорции (consorcios) ограничивают или запрещают Airbnb на уровне дома.

FAQ

Может ли россиянин купить квартиру в Аргентине без ВНЖ и DNI?

Да. Иностранец-нерезидент покупает городскую недвижимость на тех же правах, что гражданин. Нужны только загранпаспорт, налоговый номер CDI и средства (обычно доллары наличными). Покупка не требует ни residencia, ни DNI, ни фискального резидентства. Исключения — сельская земля и приграничные зоны (50 км от сухопутной и 100 км от морской границы), где нужно отдельное разрешение.

Что такое CDI и как его получить иностранцу?

CDI (Clave de Identificación) — налоговый идентификатор, который ARCA (бывший AFIP) выдаёт иностранцу без CUIT/CUIL. Без него эскрибано не зарегистрирует объект на ваше имя. Оформление бесплатное: находясь в стране — лично в отделении (часть онлайн), из-за рубежа — через доверенность (poder especial) на местного представителя.

Почему в Аргентине платят за квартиру долларами наличными?

Из-за многолетней инфляции и валютных ограничений рынок недвижимости долларизован: цены фиксируются в USD, расчёт исторически идёт долларовыми купюрами. На сделке деньги пересчитывают и проверяют на подлинность. Всё чаще используют банковский перевод (особенно из-за рубежа) при соблюдении норм происхождения средств; новостройки в котловане иногда продают за песо в рассрочку.

Нужен ли boleto de compraventa или можно сразу к escritura?

Boleto не обязателен — можно идти сразу к escritura, которая и оформляет переход права собственности. Boleto подписывают, когда нужно зафиксировать условия заранее (нет всей суммы, продавец ещё не съехал). Главный риск — заплатить много по boleto и не довести дело до escritura: до регистрации вы не защищённый собственник. Если подписываете boleto, вносите не менее 25% и фиксируйте достоверную дату (fecha cierta).

Сколько стоит оформление сделки сверх цены квартиры?

Ориентир для покупателя — 7–10% от цены объекта (по части источников 5–7%). Сюда входят комиссия агентства 3–4% + IVA, гонорар эскрибано 1–2% + IVA, Impuesto de Sellos 3,5% в CABA (делится пополам), справки реестра ~$300–500, перевод и апостиль при необходимости. Проценты обсуждаемы и зависят от провинции.

Сколько стоит квадратный метр в Буэнос-Айресе в 2025–2026?

Средняя цена около $2 450 за м² (на ~12% ниже пика 2017–2019). В центре дороже (€2 380+ за м²), вне центра около €1 740. Большинство сделок укладывается в $80 000–250 000, средняя нотариальная стоимость — около $114 000 (октябрь 2025). Кордова и особенно Мендоса дешевле. Цены быстро устаревают — сверяйтесь с актуальными индексами перед покупкой.

Можно ли купить недвижимость в Аргентине, находясь за границей?

Да. Оформляете специальную доверенность (poder especial) на местного адвоката или доверенное лицо — он получает за вас CDI и подписывает escritura. Деньги можно перевести с зарубежного счёта на счёт эскрибано или продавца, соблюдая нормы origen de fondos. Доверенность из-за рубежа потребует апостиля и перевода на испанский.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ или гражданство Аргентины?

Нет. «Собственник недвижимости» не является основанием для residencia по закону Ley 25.871. Легализуются по другим основаниям: rentista, работа, учёба, семья, рождение ребёнка-аргентинца. Титул собственности помогает как доказательство связей со страной при подаче на ВНЖ по этим основаниям, но сам по себе визу не даёт.