Аргентина — одна из самых открытых стран Латинской Америки для покупки недвижимости иностранцем. Конституция (статья 20) даёт иностранцам те же гражданские права, что и аргентинцам: покупать, владеть и продавать жильё. Россиянин может приехать по безвизу на 90 дней, найти квартиру в Буэнос-Айресе и выйти на сделку, не имея ни ВНЖ, ни DNI — нужен только налоговый номер CDI и доллары наличными.
Главная особенность местного рынка: квартиры почти всегда продаются за доллары США наличными купюрами (dólares billetes), цены фиксируются в USD, а на самой сделке деньги пересчитывают между банкнотами и эскрибано. Из-за высокой инфляции и нескольких курсов песо реальным ориентиром для экспата служит курс MEP/blue, а не официальный. Ниже — кто и что может купить, пошаговая процедура, налоги и расходы сделки, как иностранцу получить CDI и сколько стоит квадратный метр по районам Буэнос-Айреса в 2025–2026.
Да. По состоянию на начало 2026 года иностранец без статуса резидента покупает квартиры, дома, дуплексы, таунхаусы и жильё в закрытых посёлках (barrios privados) с полным правом собственности (dominio), которое регистрируется ровно так же, как у гражданина. Квоты «не больше N квартир на дом для иностранцев» в Аргентине нет, ограничения по количеству объектов тоже нет, фискальное резидентство для покупки не требуется.
Право собственности становится юридически защищённым только после подписания escritura pública у эскрибано и регистрации в Registro de la Propiedad Inmueble. До регистрации, даже при полной оплате, покупатель уязвим — это ключевой момент, к которому мы вернёмся в разделе про boleto.
Два исключения из либерального режима:
Важная оговорка: ограничение по сельской земле не относится к городской недвижимости. Квартира в Буэнос-Айресе, дом в Кордове, коммерческое помещение в Мендосе под закон о земле не подпадают.
Покупка жилья сама по себе не даёт ни ВНЖ, ни гражданства: «собственник недвижимости» не является категорией в иммиграционном законе (Ley 25.871). Если кто-то обещает «купи квартиру за $100 000 и получи визу» — это маркетинг, а не закон. Легализоваться нужно по отдельным основаниям: rentista (пассивный доход), trabajo (работа), estudio (учёба), familiar (семья) или рождение ребёнка-аргентинца. При этом титул собственности помогает как доказательство связей со страной и фиксированного адреса при подаче на residencia по другим основаниям. Подробнее о путях легализации — в наших гайдах про ВНЖ в Аргентине и гражданство Аргентины.
Без местного налогового номера эскрибано не зарегистрирует объект на ваше имя. Если у вас нет ни CUIT (для тех, кто ведёт деятельность), ни CUIL (для работающих), иностранцу-нерезиденту оформляют CDI (Clave de Identificación) — упрощённый налоговый идентификатор, который выдаёт ARCA (бывший AFIP). Его можно получить, не будучи фискальным резидентом.
Базовый комплект документов иностранного покупателя: загранпаспорт, CDI/CUIT, подтверждение происхождения средств (origen de fondos) и доверенность, если вы не присутствуете лично. Многие покупают дистанционно, ни разу не приехав — это рабочая и распространённая схема.
Для иностранца процесс по сути такой же, как для аргентинца, плюс пара дополнительных шагов (CDI, доверенность). Весь цикл занимает обычно 30–60 дней от резерва до escritura.
Источники сходятся: boleto de compraventa не обязателен. Стороны вправе идти сразу к escritura, которая и есть законная форма перехода права собственности. Boleto — это договор-обещание, обязывающий обе стороны заключить escritura; он не делает вас собственником.
Разница в размере задатка. По данным агентств, перед escritura покупатель обычно отдаёт seña около US$10 000; при boleto задаток составляет процент от цены — нередко 30% суммы. Юридически значимый порог — 25% цены: по статьям 1170 и 1171 Гражданского и торгового кодекса (CCyCN) boleto с «достоверной датой» (fecha cierta) при уплате не менее 25% защищает покупателя в случае банкротства или ареста имущества продавца.
Главная ошибка иностранцев — заплатить почти всю сумму по boleto и так и не дойти до escritura. Тогда у вас нет защищённого титула: продавец теоретически может продать объект ещё раз, а кредиторы — наложить арест. Поэтому либо идите сразу к escritura, либо подписывайте boleto с защитой 25%+ и fecha cierta. Если продавец после boleto отказывается выходить на escritura, закон (ст. 1018 CCyCN) позволяет требовать escritura через суд (juicio de escrituración), где судья подписывает акт вместо продавца.
Сделки с недвижимостью в Аргентине, особенно в столице (CABA), проводятся в долларах США физическими купюрами. Это легально и остаётся самой распространённой практикой. Песо в сделке появляется только формально: escritura отражает сумму в песо или долларах, но фактический расчёт — в долларовых банкнотах, которые часто пересчитывают и проверяют на подлинность прямо на подписании.
Альтернативы набирают вес:
Для перевода денег из-за рубежа в Аргентину стоит сравнивать курсы: банки добавляют скрытую маржу к официальному курсу BCRA, тогда как для экспата ориентир — курс MEP/blue. Детали валютного режима и переводов разбираем в материале про банки и счета в Аргентине.
Сверх цены объекта покупатель закладывает 7–10% на расходы оформления (по части источников — 5–7%, поскольку проценты обсуждаемы и зависят от провинции). Ниже — типовая раскладка для CABA. Суммы в USD приведены как ориентир при цене объекта $100 000.
| Статья | Ставка | Кто платит | Ориентир на $100k |
|---|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria (агентство) | 3–4% + IVA | Покупатель | $3 000–4 000 |
| Honorarios escribano (нотариус) | 1–2% + IVA | Покупатель | $1 000–2 000 |
| Impuesto de Sellos (гербовый сбор, CABA) | 3,5% (варьируется по провинциям) | 50% / 50% | $1 750 (доля покупателя) |
| Certificados e informes (справки реестра) | фикс. ~$300–500 | Покупатель | $300–500 |
| Перевод и апостиль (если нужно) | переменно | Покупатель | зависит от объёма |
| ITI / ganancias (налог продавца при продаже) | ~1,5% цены | Продавец | — |
Несколько важных нюансов:
Став владельцем, иностранец несёт те же обязательства, что аргентинец: муниципальные сборы ABL/налог на недвижимость, провинциальные налоги. Если сдаёте жильё в аренду — доход облагается Impuesto a las Ganancias. При будущей продаже продавец платит ITI (~1,5% цены) либо налог на прибыль в зависимости от обстоятельств. Подробности налогового резидентства и сдачи в аренду — в гайде про налоги в Аргентине.
Средняя цена квартиры в Буэнос-Айресе в начале 2026 — около $2 450 за м² (dólar, по данным рыночных индексов), что примерно на 12% ниже пика 2017–2019. Около 80% жилых сделок в столице укладываются в диапазон $80 000–250 000, средняя нотариальная стоимость сделки в октябре 2025 — около $114 000. Сравнительная таблица по городам (цена за м², ориентир в EUR по рыночным данным; для USD пересчёт примерно 1:1 с поправкой на курс):
| Город | Центр, за м² | Вне центра, за м² | Доходность аренды (год) |
|---|---|---|---|
| Буэнос-Айрес | ≈ €2 383 (~$2 450) | ≈ €1 737 (~$1 800) | 5,2–5,3% |
| Кордова | ≈ €2 231 (~$2 300) | ≈ €1 437 (~$1 480) | 3,7–4,2% |
| Мендоса | ≈ €1 373 (~$1 410) | ≈ €1 115 (~$1 150) | ~5% |
Внутри Буэнос-Айреса разброс по районам большой: премиальные Puerto Madero, Palermo, Recoleta, Belgrano держат верхнюю планку, тогда как Caballito, Villa Crespo, Almagro, Boedo дают более доступный вход при хорошей транспортной доступности. Цены быстро устаревают из-за инфляции и колебаний курса — перед сделкой сверяйтесь с актуальными индексами (Reporte Inmobiliario, ZonaProp index) и помните: листинг обычно на ~7% выше финальной цены, торг ожидаем. Какой район выбрать под жизнь или сдачу — разбираем в материале про районы Буэнос-Айреса, а сравнение с арендой — в гайде про аренду жилья.
Да. Иностранец-нерезидент покупает городскую недвижимость на тех же правах, что гражданин. Нужны только загранпаспорт, налоговый номер CDI и средства (обычно доллары наличными). Покупка не требует ни residencia, ни DNI, ни фискального резидентства. Исключения — сельская земля и приграничные зоны (50 км от сухопутной и 100 км от морской границы), где нужно отдельное разрешение.
CDI (Clave de Identificación) — налоговый идентификатор, который ARCA (бывший AFIP) выдаёт иностранцу без CUIT/CUIL. Без него эскрибано не зарегистрирует объект на ваше имя. Оформление бесплатное: находясь в стране — лично в отделении (часть онлайн), из-за рубежа — через доверенность (poder especial) на местного представителя.
Из-за многолетней инфляции и валютных ограничений рынок недвижимости долларизован: цены фиксируются в USD, расчёт исторически идёт долларовыми купюрами. На сделке деньги пересчитывают и проверяют на подлинность. Всё чаще используют банковский перевод (особенно из-за рубежа) при соблюдении норм происхождения средств; новостройки в котловане иногда продают за песо в рассрочку.
Boleto не обязателен — можно идти сразу к escritura, которая и оформляет переход права собственности. Boleto подписывают, когда нужно зафиксировать условия заранее (нет всей суммы, продавец ещё не съехал). Главный риск — заплатить много по boleto и не довести дело до escritura: до регистрации вы не защищённый собственник. Если подписываете boleto, вносите не менее 25% и фиксируйте достоверную дату (fecha cierta).
Ориентир для покупателя — 7–10% от цены объекта (по части источников 5–7%). Сюда входят комиссия агентства 3–4% + IVA, гонорар эскрибано 1–2% + IVA, Impuesto de Sellos 3,5% в CABA (делится пополам), справки реестра ~$300–500, перевод и апостиль при необходимости. Проценты обсуждаемы и зависят от провинции.
Средняя цена около $2 450 за м² (на ~12% ниже пика 2017–2019). В центре дороже (€2 380+ за м²), вне центра около €1 740. Большинство сделок укладывается в $80 000–250 000, средняя нотариальная стоимость — около $114 000 (октябрь 2025). Кордова и особенно Мендоса дешевле. Цены быстро устаревают — сверяйтесь с актуальными индексами перед покупкой.
Да. Оформляете специальную доверенность (poder especial) на местного адвоката или доверенное лицо — он получает за вас CDI и подписывает escritura. Деньги можно перевести с зарубежного счёта на счёт эскрибано или продавца, соблюдая нормы origen de fondos. Доверенность из-за рубежа потребует апостиля и перевода на испанский.
Нет. «Собственник недвижимости» не является основанием для residencia по закону Ley 25.871. Легализуются по другим основаниям: rentista, работа, учёба, семья, рождение ребёнка-аргентинца. Титул собственности помогает как доказательство связей со страной при подаче на ВНЖ по этим основаниям, но сам по себе визу не даёт.
Комментарии
Пока нет комментариев. Будьте первым!